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          [股票弄杠桿]龍頭房企銷售增速放緩 地產業去杠桿效果明顯

          2020-02-06 10:04:05 200 股票配資 房企銷售

          龍頭房企銷售增速放緩 地產行業去杠桿效果明顯

          龍頭房企銷售增速放緩 地產行業去杠桿效果明顯

            2019年,在“房住不炒”的政策主基調下,“穩地價、穩房價、穩預期”的目標有序推進,房地產行業整體規模增速較前兩年已明顯放緩。

            從各大市場機構發布的銷售榜單來看,2019年規模房企的增長速度明顯下降,房企整體目標完成率水平也逐年降低。各梯隊房企競爭格局進一步分化,行業集中度繼續提升。

            隨著政策對房企資金端的封堵力度持續加大,融資難、融資貴成為掣肘房企發展的最大不確定因素。在此環境下,不少房企紛紛調節發展模式和節奏,強化回款,同時放緩投資、壓縮支出。

            行業降速

            2020年1月6日,碧桂園控股有限公司(2007.HK,以下簡稱“碧桂園”)發布最新公告顯示,2019年,碧桂園的權益銷售金額在2018年5018.8億元的基礎上再創新高,穩步增長10.03%至5522億元。

            作為近幾年來房地產業的“銷售之王”,2018年以來,碧桂園不再公布全口徑銷售數據,而改為發布權益銷售金額。根據市場機構克而瑞的統計,2019年前11月,碧桂園的合約銷售數據達到7715.3億元,居行業第一。

            2020年1月2日及3日,萬科企業股份有限公司(000002.SZ,以下簡稱“萬科”)和中國恒大集團(3333.HK,以下簡稱“恒大”)分別發布業績簡報,2019年全年合約銷售額分別為6308.4 億元和6010.6億元,分別居于第二、第三位。

            值得注意的是,2019年“碧萬恒”的業績雖有所上漲,但增速進一步下降。2019年,碧桂園、萬科和恒大的銷售業績分別同比增長10%、4%和9%,漲幅均有所回落,分別較2018年增速下跌21.25%、10.5%和1%。

            2020年1月8日公布業績簡訊的保利發展控股集團股份有限公司(600048.SH),2019年在簽約金額方面取得4618.48億元的成績,增速為14.09%,完成全年目標的92.37%,沒有完成2017年提出的“三年內突破5000億元的‘345’戰略——2017年完成3000億元,2018年完成4000億元,2019年完成5000億元”,位居行業第五。

            融創中國控股有限公司(1918.HK,以下簡稱“融創中國”)繼續保持第四名的成績,在TOP5中,融創中國全年合約銷售額為5562.1億元,業績同比增速最大,為21%。不過,2018年和2017年,融創中國的業績同比增速分別為27.3%和140.3%,相比之下2019年增速同樣在放緩。

            據億翰智庫統計,2018年TOP10房企的年度業績同比增速平均值約為35.4%,而2019年,這一比值降至15.0%,降幅超過20%。如果從權益金額來看,TOP10房企的增速進一步減慢,華潤置地有限公司(1109.HK)甚至還下降了10%。

            增速放緩的不僅是龍頭房企。近年來調控持續、市場整體去化率不及預期,房企的銷售增速呈逐年降低的態勢。

            據克而瑞數據顯示,2019年度,TOP100房企累計權益銷售金額同比增長6.5%,遠不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

            從目標完成率來看,相比2016年、2017年,近8成房企目標完成率超110%,2019年該區間的房企數量明顯降低。2019年僅半數房企的目標完成率集中在100%~110%之間。在房企整體目標增速放緩,平均目標增長率由2018年的41%回落至20%的背景下,雖然2019年絕大多數房企都達成了全年業績目標,但整體表現不及2016年、2017年。

            分化加劇

            從行業集中度來看,2019 年各梯隊房企集中度均呈上升趨勢,克而瑞數據顯示,TOP10 房企銷售額市占率28.2%,同比上升1.3個百分點,TOP100市占率同比提升 5.4 個百分點至 72.1%。

            與2018年的排行榜相比,2019年的TOP10方陣名單相對穩定,除了新增世茂房地產控股有限公司(0813.HK)一家房企之外,其他房企名次幾乎無變動,強者恒強的競爭趨勢愈加明顯。隨著樓市步入調整期,龍頭房企在品牌、融資、土儲、運營等方面優勢將更加凸顯,不少業內機構預測,2020年頭部房企市占率將繼續提升。

            從不同梯隊房企銷售業績均值表現來看,2019年各梯隊房企銷售業績均保持穩健增長,其中,TOP11~20房企銷售增長最快,同比漲幅為28%?!半S著龍頭房企退燒,2019年市場逐漸出現中型房企競爭的局面?!敝性禺a首席分析師張大偉表示。

            中指研究院將百強房企大致分為4個陣營:3000億元以上、1000億~3000億元、500億~1000億元、300億~500億元,對應數量分別為7家、29家、29家、30家,他們的增長率分別為12.7%、27.5%、30.8%、16.3%??梢钥闯?,相較于頭部房企,中型房企在規模上展現出了更強的沖刺姿態。而中小房企,受制于土地、資金等限制,在房地產市場中的話語權越來越小。

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